破碎的黄昏恋撞上房产证，给出的房子能要回吗？

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梁心慈 作

　　随着社会发展，老年人的情感需求越来越受到重视，不少经历过离婚或丧偶的老年人，会选择开启一段黄昏恋。然而，老年人在黄昏恋过程中，经常会遇到房产、大额钱款等现实问题。当黄昏恋撞上房产证，老年人的权益如何保障？近日，北京市东城区人民法院审理了一起涉及黄昏恋中房产过户的房屋买卖合同纠纷案，判决房屋归给予方所有。

　　周阿姨与钱大爷曾是同事，自2002年钱大爷离职后，两人便不再联系。2021年，60多岁的两人偶然再次取得联系，经过一段时间的接触交往后，逐步发展成恋人关系。

　　周阿姨名下的房子被其大哥一家占用，为让大哥一家尽早搬出，将房屋作为和钱大爷日后的婚房使用、两人能在房子里安度余生，周阿姨与钱大爷商量，以买卖的形式将房屋过户到钱大爷名下。2021年10月，周阿姨与钱大爷签订房屋买卖合同，约定周阿姨将房屋以150万元的价格卖给钱大爷。当月19日，周阿姨将房屋过户到钱大爷名下，钱大爷并未实际向周阿姨支付房屋价款，只是支付了土地出让金及房屋过户税费共计6万余元。

　　房子过户后，钱大爷住进房子，两人多次就房屋的权属问题进行沟通。钱大爷多次表示，虽然房子登记在自己名下，但内心一直认为房子归属于周阿姨，可以再过户给周阿姨。周阿姨也多次向钱大爷表明，房子已经给了钱大爷，不会再变更。因此，房子继续登记在钱大爷名下。

　　随着深入接触，两人因生活琐事产生嫌隙，双方出现信任危机，周阿姨对钱大爷的人品产生怀疑。2023年3月，周阿姨开始找钱大爷要回房子。钱大爷称，若想将房屋变更登记回周阿姨名下，可以等满两年房屋税费降低后双方再通过房屋买卖方式进行过户。同时，因认为周阿姨与自己交往是为了利用自己帮忙拿回房子，钱大爷心生怨怼。同年10月，周阿姨多次找钱大爷要求办理房屋过户手续，钱大爷未予回复。周阿姨遂将钱大爷起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，判令钱大爷将房屋过户至周阿姨名下。

　　周阿姨表示，双方签订房屋买卖合同的真实意思并非为了买卖房屋，且双方已约定两年后再将房屋过户给周阿姨，但钱大爷并未遵守约定，拒绝返还房屋。即便是赠与房屋，自己的目的也是与钱大爷结婚并共同生活，现双方感情已破裂，无结婚可能，钱大爷应当将房屋返还给自己。

　　钱大爷辩称，自己无意占用周阿姨房屋，也没有趁机将房屋过户到自己名下，房屋系周阿姨为解决与大哥争夺房屋的问题赠与给自己的，现赠与已完成，房屋已经归自己所有，周阿姨无权要回。即便自己同意将房屋再过户给周阿姨，周阿姨也要赔偿自己此前缴纳的房屋过户税费和土地出让金。

　　法院审理后认为，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，但是该行为隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。依据查明的事实以及双方在庭上的陈述，可以确认原告周阿姨、被告钱大爷并无买卖案涉房屋的真实意思，双方亦无买卖案涉房屋的真实交易，双方签订的买卖合同系通谋虚伪的意思表示，该买卖合同应为无效。该买卖合同下隐藏的真实法律行为及其效力是本案的争议焦点。纵观双方的沟通过程，法院认为原、被告在聊天记录中对于房屋归属的承诺系恋爱过程中双方的情感表达，不能仅以此确定房屋归属。依据双方于庭上的陈述，法院认为双方买卖合同下的真实法律关系是将案涉房屋作为双方共同财产以便婚后使用，也是为了协助周阿姨使其兄长一家腾出案涉房屋，遂将房屋仅登记于钱大爷一人名下。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《婚姻家庭编解释（二）》）第五条第二款规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”本案中，原告周阿姨在恋爱关系期间为了婚后生活将登记在其名下的房屋转移登记至被告钱大爷名下。现双方无缔结婚姻的意愿，双方对于房屋的归属尚存有争议。本案除双方是否实际缔结婚姻外，在法律关系、权利义务内容以及行为特征等方面，与前述规定所调整的情形具有高度相似性，为维护当事人的合法权益，法院参照该规定对本案作出处理。双方恋爱两年左右，并未缔结婚姻关系，钱大爷实际居住使用了案涉房屋，周阿姨在恋爱过程中亦无重大过错，故周阿姨要求将房屋登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持。但是，因房屋过户产生的税费应由周阿姨承担。

　　最终，法院判决确认双方房屋买卖合同无效，钱大爷配合周阿姨将房屋返还登记给周阿姨并从该房屋中腾退，周阿姨于房屋过户当日支付钱大爷6万余元补偿费用。判决作出后，双方均未上诉。该判决已生效且当事人已经自动履行完毕。

　　法官提醒

　　婚恋过程中，双方经常通过互赠礼物、红包等表达爱意，而房屋等大额财物因其价值较高，在婚恋关系结束时双方往往会对赠与的房屋归属产生争议。2025年2月1日起施行的《婚姻家庭编解释（二）》明确规定，婚前一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，双方经过短暂的婚姻关系后起诉离婚的，法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归无重大过错的给予方所有。

　　老年人也有情感需求，黄昏恋是老有所伴的温暖篇章。老年人在决定相伴余生时，应就财产状况、养老安排等充分沟通，通过签署书面协议等，明确婚前财产尤其是房产、大额存款等的归属，避免因约定不明引发争议。在赠与对方房产等大额财物时，务必在谨慎、充分考虑的基础上作出选择。若希望能给对方一个稳定的居所，可以根据法律规定，为无房产但有居住需求的一方设立“居住权”，以减少因房产带来的矛盾。（谭梓为 杨晨晖）