论车位或车库买受人提起的执行异议之诉

中国政法大学合规与风险防控研究中心主任、法律学院教授、博士生导师 王毓莹

　　2025年7月23日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）正式公布。该解释的公布和施行，对于回应司法实践分歧、统一法律适用具有重要意义。其中，该解释并未就车位或车库买受人提起的执行异议之诉作出单独规定。从司法实践看，关于车位或车库买受人提起的执行异议之诉，是否享有足以排除强制执行的民事权益，存在一定争议。此外，关于车位或车库买受人提起的执行异议之诉，能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条或第二十九条的规定，也存在一定争议。《执行异议之诉解释》第十一条、第十四条，与《执行异议复议规定》第二十九条、第二十八条一脉相承。因此，《执行异议之诉解释》施行之后，实践中需要继续回应车位或车库买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及能否适用《执行异议之诉解释》第十一条或第十四条的问题。

　　一、车位或车库买受人对车位或车库享有何种民事权益

　　有观点认为，案外人执行异议之诉的审理内容包括两个层面，一是案外人对特定执行标的是否享有民事权益，二是案外人对特定执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。其实，这也是《执行异议之诉解释》关于案外人执行异议之诉异议事由规定以及司法实践关于案外人执行异议之诉审理的基本逻辑。基于此，讨论车位或车库买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益，首先需要明确车位或车库的买受人对车位或车库享有何种民事权益。

　　关于车位或车库买受人对车位或车库享有的民事权益，司法实践中存在不同的观点。有的观点认为应当归全体业主共有，有的观点认为应当归房地产开发企业所有，还有观点认为应当由当事人自行协商确定。笔者认为，在司法实践中，车位或车库存在不同的类型和形态，应当类型化地讨论不同类型和形态的车位或车库买受人对车位或车库享有的民事权益。

　　按照是否在建筑规划内，车位或车库可以分为两大类：第一，规划内的车位或车库。规划内的车位或车库，是指房地产开发企业在开发住宅小区项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位或车库。规划内的车位、车库可以是各种形态，如地下车库、半地下车库、地面车位、首层架空车库、独立车库、人防车库等。第二，规划外的车位或车库。规划外的车位或车库，是指房地产开发企业在开发住宅小区项目时，未纳入建设工程规划许可证规划，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位或车库。规划外的车位或车库以地面车位居多，也有以车库形式出现的。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷解释》）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”规划内的车位或车库，如前述的地下车库、半地下车库、地面车位、首层架空车库、独立车库、人防车库等，基本上都具有独立性、可分性，而且可以办理产权登记。民法典第二百七十五条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。民法典第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。基于以上规定，车位或车库的买受人，若符合《建筑物区分所有权纠纷解释》第二条第一款的规定，且尚未办理不动产所有权转移登记手续，则其对车位或车库只享有交付车位或车库并转移车位或车库登记的债权。

　　规划外的车位或车库，通常不具有独立性、可分性。因此，民法典第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。基于此，规划外的车位或车库不具有独立所有权、不能办理所有权登记。车位或车库的买受人，对车位或车库至多享有共有权。

　　二、买受人能否适用《执行异议之诉解释》第十一条、第十四条

　　已如前述，规划内的车位或车库买受人，尚未办理不动产所有权转移登记手续时，其对车位或车库仅享有债权。司法实践中，关于规划内的车位或车库买受人提起的案外人执行异议之诉，能否适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，以及能否适用与之一脉相承的《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条，有法院持否定观点。理由是：“车位或车库的价值相较于包括商品房在内的房屋来讲非常小，车位或车库对案外人生存权、居住权的影响也微乎其微，即使没有车位或车库，案外人也可以通过租赁等方式满足其停车需求，或者选择其他替代性交通方式。在此背景下，很难认为规划内的车位或车库的买受人，具有无过错不动产买受人或商品房消费者的排除强制执行的基础，因此不能适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，也不能适用与之一脉相承的《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条。”

　　但笔者认为，规划内的车位、车库的买受人提起执行异议之诉时，可以适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，也可以适用与之一脉相承的《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条。

　　首先，规划内的车位、车库的买受人提起执行异议之诉时，可以适用《执行异议复议规定》第二十八条、《执行异议之诉解释》第十四条关于无过错不动产买受人的特殊债权排除强制执行的规定。理由如下：第一，《执行异议复议规定》第二十八条、《执行异议之诉解释》第十四条涉及的执行标的均是不动产，车位或车库属于不动产。第二，《执行异议复议规定》第二十八条、《执行异议之诉解释》第十四条制定的价值考量因素，主要是我国的不动产登记制度不完善、不动产处于基本生活资料地位等。车位、车库的价值虽然不如房屋等不动产，但其也存在不动产登记制度不完善的问题，也是当下众多老百姓的基本生活必需。

　　其次，规划内的车位、车库的买受人提起执行异议之诉时，可以适用《执行异议复议规定》第二十九条、《执行异议之诉解释》第十一条关于商品房消费者的特殊债权排除强制执行的规定。理由如下：《执行异议复议规定》第二十九条、《执行异议之诉解释》第十一条制定的价值考量因素，主要是商品房消费者的生存权保护。关于商品房的定义，《执行异议复议规定》第二十九条规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但《执行异议之诉解释》第十一条，将之修改为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。《执行异议之诉解释》第十一条的这一变化，说明“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，也可以涵盖改善性住房和自用车位等。其实，这也是保障商品房消费者生存权的应有之义。

　　规划外的车位或车库的买受人提起执行异议之诉时，则不能适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，也不能适用与之一脉相承的《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条。理由在于，规划外的车位或车库属于业主共有，规划外的车位或车库的买受人不享有债权，而《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条以及《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条适用的情形是不动产买受人对不动产享有债权，或者商品房消费者对商品房享有债权的情形。

　　综上，车位或车库的买受人提起的执行异议之诉，要区分是规划内的还是规划外的车位或车库。如果是规划内的车位或车库，则可以直接适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，以及《执行异议之诉解释》第十四条、第十一条。