购买拆迁房仅与房主签订合同，其效力需视具体情况而定。一般而言，依法成立的房屋买卖合同，自成立时生效。但拆迁房存在一些特殊情况。比如，若该拆迁房的土地性质为集体土地，而购买方并非本集体经济组织成员，那么合同可能会被认定为无效。因为根据相关规定，集体土地上的房屋只能在本集体经济组织成员之间流转。若拆迁房的土地性质为国有土地，且该房屋已具备合法的产权证书，那么与房主签订的合同通常是有效的。此外，如果在签订合同后，房屋因拆迁等原因无法办理产权过户登记，不影响合同的效力，当事人可依据合同追究对方的违约责任。总之，购买拆迁房与房主签订的合同是否有效，关键在于房屋的性质、土地性质以及是否符合相关法律法规的规定等因素。

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